Quando seu imóvel "valorizou" e você perdeu dinheiro: a ilusão do tijolo que bate na inflação

 

Todo brasileiro já ouviu essa frase: "imóvel nunca desvaloriza". Ela é reconfortante, mas é matematicamente falsa para boa parte do país nos últimos 10 anos.

A gente olha para o número nominal e se engana. Comprou um apartamento por R$ 300 mil em 2015 e hoje vale R$ 450 mil. Lucro de R$ 150 mil, certo? Errado. Se a inflação acumulada no período foi de 85%, aquele imóvel precisaria valer R$ 555 mil só para empatar com o IPCA. Você não lucrou R$ 150 mil. Você perdeu R$ 105 mil de poder de compra.

É isso que o mercado chama de valorização nominal vs. valorização real.

1. Por que isso acontece? A conta que ninguém faz

Existem 3 motivos principais para um imóvel perder para a inflação:

a) O Brasil não é um país só. É um país de 3 mercados imobiliários diferentes.
O índice FipeZAP, que mede preço de venda, mostra que entre 2014 e 2020 o preço dos imóveis no Brasil ficou praticamente estagnado em termos nominais, enquanto a inflação correu. Cidades como Rio de Janeiro e Brasília chegaram a ter queda nominal de 20% a 30% em alguns bairros, e queda real de mais de 40%. Enquanto isso, Balneário Camboriú ou bairros específicos de São Paulo valorizaram acima do IPCA. A média nacional esconde a perda local.

b) O custo de carregar o imóvel te come vivo.
A valorização que você vê no portal não considera:

• ITBI + registro + escritura: 4% a 6% na compra
• Corretagem na venda: 5% a 6%
• IPTU + condomínio: 0,5% a 1,5% do valor do imóvel ao ano
• Manutenção, reformas, vacância se for para alugar

Um imóvel que "valorizou" 5% ao ano, mas te custou 2% ao ano de IPTU + condomínio + manutenção, valorizou de verdade 3%. Se a inflação foi de 5,5%, você perdeu.

c) Imóvel velho deprecia como carro.
Imóvel novo tem prêmio de lançamento. Depois de 10, 15 anos, ele compete com prédios novos, com lazer melhor, planta mais moderna, garagem maior. Sem reforma pesada, ele perde valor real. O que valoriza é o terreno, não a parede.

2. Quando o imóvel PERDE feio para a inflação?

É mais comum do que parece:

1. Compra na planta no pico do ciclo. Quem comprou entre 2011-2014, no auge do Minha Casa Minha Vida e do crédito farto, pagou o preço mais alto da história. Ficou 8 anos para voltar ao preço que pagou, em termos nominais. Em termos reais, até hoje não voltou.

2. Cidades que perderam força econômica. Cidades dependentes de uma indústria, do petróleo (Macaé), ou que sofreram com violência e esvaziamento, viram o preço do metro quadrado cair enquanto o supermercado subia.

3. Imóvel comercial de rua. Com o e-commerce e a mudança do varejo, muitas lojas que valiam R$ 1 milhão em 2015 hoje valem R$ 700 mil, nominalmente. Com inflação, a perda real passa de 50%.

4. O segundo imóvel "para investimento" sem conta de aluguel. O aluguel bruto no Brasil rende em média 0,4% ao mês, ou 4,8% ao ano. Tire vacância, inadimplência e manutenção e vai para 3% a 3,5% líquido. Se o imóvel não valoriza acima da inflação, seu retorno total mal empata com o Tesouro IPCA+.

3. Como saber se seu imóvel ganhou ou perdeu?

Faça essa conta de 3 minutos:

Fórmula da verdade:
Valorização Real = (Valor Atual / Valor de Compra) - 1 - Inflação do Período - Custos de Compra e Venda

Exemplo prático:
Comprou em jan/2018 por R$ 400.000
Vende hoje por R$ 550.000 = Valorização nominal de 37,5%
IPCA acumulado jan/2018 a jul/2026: ∼57%
Custos de compra e venda: ∼10% = R$ 40.000

Poder de compra que você precisava para empatar: R$ 400.000 + 57% = R$ 628.000 + R$ 40.000 de custos = R$ 668.000

Você vendeu por R$ 550.000. Perda real de R$ 118.000.

Você pode usar a calculadora do IPCA do IBGE e corrigir o valor de compra. É dolorido, mas é honesto.

4. Então, imóvel é um péssimo investimento?

Não. Mas ele deixou de ser automático.

Imóvel ganha da inflação quando você compra bem em 4 situações:

1. Você compra abaixo do preço de reposição. Quando custa menos comprar um usado do que construir um novo na mesma região.

2. Você gera renda real. Imóvel que se paga com aluguel acima de 0,6% líquido ao mês em região com demanda crescente.

3. Você força a valorização. Reforma inteligente, mudança de uso, divisão, regularização.

4. Você está em uma região com crescimento de renda per capita. Onde tem emprego qualificado entrando, metrô, faculdade, hospital - o terreno valoriza.

Fora disso, o que muita gente chama de "patrimônio" é na verdade uma reserva de valor que está derretendo devagar, custando IPTU todo mês.

A regra de ouro mudou: imóvel não é para ficar rico. É para morar bem, ou para gerar renda. Se não faz nenhum dos dois acima da inflação, ele não é ativo. É passivo com escritura.