Custos ocultos ao comprar imóvel: quanto você realmente paga além do preço

 

Comprar um imóvel no Brasil custa muito mais do que o valor anunciado. Além do preço combinado com o vendedor, você precisa reservar de 5% a 8% do valor só para taxas, impostos e burocracia. Em um imóvel de R$ 500.000, isso significa de R$ 25.000 a R$ 40.000 extras que quase sempre são pagos pelo comprador, à vista, antes do registro.

Muita gente só descobre na hora de assinar e leva um susto.

Quais são esses custos?

1. ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (o maior de todos)
De 2% a 3% do valor do imóvel, pago para a prefeitura. Em algumas cidades chega a 4%. É calculado sobre o maior valor entre o preço de venda e o valor venal definido pelo município.
Para R$ 500.000: R$ 10.000 a R$ 15.000

2. Escritura pública no tabelionato
De 0,5% a 1% do valor. É obrigatória se o imóvel for pago à vista. Se for financiado, o contrato do banco já vale como escritura.
Para R$ 500.000: R$ 2.500 a R$ 5.000

3. Registro no Cartório de Imóveis
De 0,5% a 1%. É o que realmente transfere o imóvel para o seu nome. Sem isso, você não é dono.
Para R$ 500.000: R$ 2.500 a R$ 5.000

4. Certidões e documentos
Certidões negativas do vendedor, do imóvel, da prefeitura. Custa de R$ 200 a R$ 1.500 dependendo da cidade.

5. Se houver financiamento, tem mais:

• Avaliação do imóvel pelo banco: R$ 600 a R$ 3.500
• Taxa de abertura de crédito: pode chegar a 4% do valor financiado
• Seguros obrigatórios (MIP e DFI)

Tabela real para um imóvel de R$ 500.000

Custo	Valor
ITBI (2% a 3%)	R$ 10.000 - R$ 15.000
Escritura	R$ 2.500 - R$ 5.000
Registro	R$ 2.500 - R$ 5.000
Certidões	R$ 500 - R$ 1.500
Avaliação (se financiado)	R$ 600 - R$ 3.500
TOTAL SEM BANCO	R$ 16.100 - R$ 26.500
TOTAL COM BANCO + TAXAS	R$ 25.000 - R$ 40.000

Resumo prático:

Os custos obrigatórios de transferência - ITBI + escritura + registro - somam de 3,1% a 4,6% do preço. Com certidões e suporte jurídico opcional (cerca de 1,85%), vai para 3,1% a 6,7%.

Para não ter surpresa, a regra de ouro é: reserve 8% do valor do imóvel.

Em um imóvel de R$ 500.000, guarde R$ 40.000 extras para:

• Custos de cartório e imposto
• Mudança, pequena reforma, pintura e seguros
• Primeira parcela de condomínio e fundo de reserva
• Verificação de dívidas de condomínio e IPTU

Dica para economizar: confira antes o valor venal na prefeitura, negocie emolumentos do cartório, compare taxas de cartório entre estados e, se comprar sem corretor, como no modelo ApartamentoLivre, você elimina a intermediação e paga apenas os honorários jurídicos.

Antes de assinar qualquer coisa, faça as contas completas. O preço do anúncio nunca é o preço final.