O impacto do IPTU e do condomínio no retorno do imóvel: o lucro que você não vê na planilha

 

Muita gente calcula o retorno de um imóvel assim: pegou o valor do aluguel, dividiu pelo preço do imóvel e achou que está ganhando 0,6% ao mês. Na prática, o retorno real é quase sempre bem menor. Os dois grandes vilões são IPTU e condomínio - despesas fixas que não param, mesmo quando o imóvel está vazio.

1. Aluguel bruto vs. aluguel líquido: onde a conta muda

O mercado adora divulgar o yield bruto:

Yield Bruto = (Aluguel mensal x 12) / Valor do imóvel

Exemplo real em Porto Alegre:

Imóvel de R$ 500 mil alugado por R$ 3.000

Yield bruto = 36.000 / 500.000 = 7,2% ao ano

Agora o yield líquido, que é o que importa:

Yield Líquido = (Aluguel anual - IPTU - Condomínio - Vacância - Manutenção - IR) / Valor do imóvel

No mesmo imóvel:

Condomínio: R$ 650 x 12 = R$ 7.800

IPTU: R$ 2.400 / ano

1 mês de vacância por ano + pintura/manutenção: R$ 4.000

Aluguel líquido = 36.000 - 7.800 - 2.400 - 4.000 = R$ 21.800

Yield líquido = 21.800 / 500.000 = 4,36% ao ano

Só IPTU + condomínio corroeram 28% da receita bruta. Antes mesmo de contar Imposto de Renda.

2. Por que condomínio pesa mais que IPTU

IPTU é relativamente previsível. Em Porto Alegre varia de 0,3% a 0,85% do valor venal ao ano, dependendo do bairro e da idade do imóvel. Dói, mas é uma vez por ano.

Condomínio é o verdadeiro assassino de rentabilidade, por três motivos:

1. É proporcionalmente alto nos imóveis mais baratos para alugar: Um apê de 1 dormitório de R$ 280 mil em bairro nobre pode ter condomínio de R$ 700. Isso é 30-35% do aluguel.

Já um imóvel de R$ 1,2 milhão com condomínio de R$ 1.200 representa só 15% do aluguel.

2. Ele sobe acima da inflação: Reajuste de salário de porteiros, zeladores, energia, elevador, fundo de reserva. Enquanto seu contrato de aluguel é reajustado pelo IGP-M/IPCA uma vez ao ano, o condomínio sobe 2 a 3 vezes.

3. Você paga mesmo vazio: É a regra de ouro que investidor iniciante esquece. Imóvel ficou 3 meses vazio? Você pagou R$ 2.100 de condomínio + IPTU proporcional sem ter entrado um real.

3. A regra prática para avaliar um imóvel

Antes de comprar para renda, faça esse teste de 2 minutos:

Regra dos 60%: Se (IPTU + Condomínio) mensal for maior que 40% do aluguel esperado, descarte.

Exemplo bom:

Aluguel: R$ 4.000

Condomínio R$ 550 + IPTU R$ 200 = R$ 750

750 / 4.000 = 18,7% -> Excelente

Exemplo ruim:

Aluguel: R$ 2.200

Condomínio R$ 650 + IPTU R$ 180 = R$ 830

830 / 2.200 = 37,7% -> Retorno será destruído na primeira vacância.

Os melhores retornos líquidos hoje no Brasil estão em:

Casas e sobrados sem condomínio (mesmo com IPTU um pouco maior)

Prédios mais antigos, sem lazer completo, com condomínio baixo

Imóveis comerciais de rua, onde o inquilino paga IPTU e condomínio

Os piores retornos:

Studios e 1 dormitório novos com lazer de clube e condomínio de R$ 600 a R$ 900

Prédios com menos de 30 unidades, onde o rateio pesa

4. Como se proteger

1. Peça a projeção anual, não mensal. Peça para o corretor os 3 últimos boletos de condomínio e o carnê do IPTU. Veja a evolução.

2. Calcule sempre com vacância. Considere 1 mês vazio por ano. Se mesmo assim o yield líquido ficar acima de 4,5% ao ano + valorização, faz sentido.

3. Negocie quem paga o quê. No residencial, por lei o locador paga IPTU e condomínio extra (obras). Mas no contrato você pode repassar o IPTU e o condomínio ordinário para o inquilino. Deixe isso claro no anúncio: "Aluguel R$ 2.500 + R$ 750 de condomínio e IPTU".

No fim, imóvel bom para renda não é o que tem o maior aluguel, é o que sobra mais depois que a prefeitura e o prédio cobraram a parte deles.