Aluguel de temporada dispara no Brasil e atrai investidores: vale a pena?

 

Comprar imóvel para alugar, um clássico da renda passiva no Brasil, ganhou uma nova versão. O aluguel por temporada, antes restrito ao litoral, se espalhou pelo país com o trabalho remoto e a busca por alternativas aos hotéis.

Dados da Brain Inteligência Estratégica mostram a força do movimento: o aluguel de curta duração já representa 7% das moradias em Florianópolis, 6,3% em Curitiba, 5,6% em Porto Alegre, 3,7% em São Paulo e 2,8% em Recife.

O fenômeno é global e puxado por plataformas digitais. Só o Airbnb tem hoje 5 milhões de anfitriões no mundo, mais de 2 bilhões de hóspedes atendidos e US$ 300 bilhões pagos a donos de imóveis. O Brasil é o 3º maior mercado em número de anfitriões.

A rentabilidade chama atenção

Um estudo do FGV IBRE com o QuintoAndar mostra que a rentabilidade média do aluguel residencial chegou a 19,1% ao ano nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio e Belo Horizonte, somando valorização do imóvel (12,9%) e renda do aluguel (6,2%).

Na prática, um apartamento de 50 m² comprado por R$ 365 mil no início de 2024 teria rendido quase R$ 70 mil em um ano. O cálculo considera aluguel + valorização e foi feito com base em contratos do QuintoAndar e no IGMI-R, índice da FGV e da Abecip.

Com juros altos encarecendo o financiamento e mais gente voltando ao presencial, a demanda por aluguel cresce, o que abre espaço para a temporada.

Incorporadoras e fintechs de olho

Algumas incorporadoras já lançam prédios voltados para curta e média duração. É o caso da Parkside, de Florianópolis, que opera três empreendimentos - Cacupé, Sapiens e Carvoeira - com 90% de ocupação. A empresa chama de modelo híbrido: mistura o short stay (dias) com o long stay (meses).

"O modelo híbrido é uma tendência irreversível", diz o CEO Alexandre Victor Muller Filho. A companhia prepara novos projetos no Itacorubi e em Itajaí, com R$ 120 milhões de investidores.

O financiamento ainda não vem dos grandes bancos. Quem ocupa o espaço são fintechs como a Makasí, que analisa a viabilidade econômica do projeto. Segundo o CEO Caio Bonatto, a temporada tem retorno mais rápido e payback menor. Hoje 5% da carteira da Makasí é desse segmento, com meta de 10% até o fim do ano. A empresa já originou mais de R$ 350 milhões em crédito em 15 estados.

Vale a pena para o investidor pessoa física?

É mais rentável, mas mais arriscado.

Rômulo Villela, do Canal do Anfitrião, começou alugando um quarto e hoje administra 80 imóveis de temporada. Ele resume: "O aluguel tradicional é como renda fixa, seguro e previsível, mas com ganhos menores. Já o de temporada é como renda variável: oferece rentabilidade maior, mas tem mais riscos e exige mais gestão".

O investidor precisa mobiliar bem, pagar condomínio, IPTU, internet, limpeza a cada saída de hóspede, além das taxas das plataformas (que podem chegar a 15%) e impostos. E há risco de saturação: Florianópolis tem alta demanda, mas em São Paulo já há excesso de oferta em algumas regiões.

A estratégia mais usada é o híbrido: deixar na temporada até fechar um contrato longo, e diversificar localização. "Tudo se resolve na compra bem feita", diz Villela.

Questão legal

A Lei do Inquilinato (8.245/91) permite locação por temporada de até 90 dias e é considerada compatível com uso residencial. O conflito nos condomínios é entre o direito de propriedade do dono de explorar economicamente o imóvel e o direito do condomínio de garantir segurança e sossego. O tema ainda está em discussão na Justiça.

Perspectiva

Especialistas apontam que o mercado deve continuar crescendo, mas com ajuste de oferta e demanda e mais opções de crédito.

"O setor ainda vai amadurecer, mas a perspectiva é de estabilização", diz Bonatto. Para quem investe, a regra é: temporada pode ser altamente rentável, desde que com gestão profissional e análise criteriosa de localização.